Una de las dudas más relevantes que surgen antes de comprar una vivienda es si debes contratar una hipoteca fija o variable. Sin duda, la decisión es muy importante porque la opción escogida determinará el pago de las cuotas del préstamo inmobiliario a lo largo de los años comprometidos con el banco, que suelen ser muchos.
Decantarse por una hipoteca fija o variable afectará a cuestiones como la cuantía de las cuotas mensuales, los intereses que se pagarán en total o el aprovechamiento de las amortizaciones anticipadas. Pero antes de entrar en profundidad en detalles como estos, lo primero es saber diferenciar entre estos dos tipos de crédito hipotecario.
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Hipoteca fija y variable
Una hipoteca variable es un tipo de préstamo en el que la tasa de interés puede cambiar a lo largo del tiempo en función de un índice de referencia, que en Europa es el Euribor. A medida que esa tasa de referencia sube o baja, el interés aplicado a la hipoteca se ajusta periódicamente (generalmente cada año), lo cual afecta a la cantidad de las cuotas mensuales.
Por ejemplo, una hipoteca de 100.000 euros contratada en agosto en 2022 con un interés del 1% más Euribor (entonces al 1,249%), tendría una cuota mensual aproximada de 415 euros; sin embargo, en la revisión anual correspondiente al año 2024 el montante de las mensualidades aumentaría a 530 euros por la subida del índice de referencia (que entonces estaba situado en el 3,166%).
Es recomendable estudiar las posibilidades de pago a lo largo de los años, elijas el tipo de hipoteca que elijas
Por el contrario, una hipoteca fija es un crédito en el cual la tasa de interés de devolución permanece inmutable durante toda la vida del préstamo. Eso significa que los pagos mensuales del prestatario no varían nunca, independientemente de tasas como el Euribor. Es decir, siguiendo el ejemplo anterior, si contratas una hipoteca de 100.000 euros en agosto de 2022, con un interés del 2,5 por ciento, pagarás siempre unos 430 euros al mes.
Diferencias entre hipoteca fija o variable
Podría parecer que la única diferencia entre contratar una hipoteca fija o variable es el tipo de interés al que se concede el préstamo, pero existen otras derivadas igualmente trascendentes. En cualquier caso, lo primero es analizar aspectos como tu situación económica presente, perspectivas de futuro, capacidad de ahorro y posibilidades de afrontar el pago de las cuotas si estas suben. Después, lo mejor es que saques tus propias conclusiones a partir de las siguientes consideraciones:
Tipos de interés
Este es uno de los aspectos más decisivos para elegir una hipoteca fija o variable. Por lo general, las entidades financieras ofrecen intereses más atractivos para las hipotecas variables, pero estas tienen el hándicap de que el diferencial va unido al Euribor. Por tanto, si este indicador sube, también lo hará tanto la cuota como los intereses totales que pagarás durante la vigencia del crédito; algo que no sucede con las hipotecas fijas, que mantienen el diferencial constante.
Es por ello recomendable estudiar las posibilidades de pago en uno y otro caso a lo largo de los años. En el caso de las variables, lo mejor es no dejarse llevar por el momento y simular escenarios en los que el Euribor sube varios puntos. Así podrás calcular cuánto tendrías que pagar si la situación se pone fea.
Interés total de préstamo
A priori, las hipotecas fijas están asociadas al pago de una mayor cantidad de intereses totales porque, como mencionábamos antes, el interés suele ser más elevado. No tiene que ser así necesariamente, pero no es habitual mantener grandes periodos con tipos de interés demasiado elevados, por lo que al fina dependerá del diferencial que puedas negociar con el banco.
Amortización anticipada
Esta posibilidad es también determinante para elegir una hipoteca fija o variable. A través de la amortización anticipada del préstamo es posible ahorrarse muchos intereses porque, al hacerlo, estás reduciendo la cantidad que debes al banco. Especialmente si la amortización es del plazo, el ahorro de intereses será mayor que de cuota, pero en cualquier caso saldrás beneficiado. Por ello, es interesante analizar si tienes capacidad de ahorro y cada cuánto podrías amortizar para tener margen de maniobra si, por ejemplo, suben los tipos de interés.
En cualquier caso, es importante buscar opciones en las que el banco no cobre por la amortización anticipada o lo haga a un interés bajo en función de la cantidad. En el caso de las hipotecas fijas, estos intereses suelen ser más elevados que con las variables; por ello la amortización en ese caso no es una opción tan interesante. Lo mejor, por tanto, es negociar este aspecto con la entidad financiera.
Facilidad de préstamo
Los bancos hacen análisis de riesgos para determinar si hacen un préstamo a quienes solicitan una hipoteca fija o variable, pero según la situación puede que resulte más sencillo conseguir una u otra. Por ejemplo, en época de tipos de interés elevados, las entidades suelen lanzar mejores ofertas de hipotecas fijas (o incluso mixtas, en las que pagas durante un tiempo a plazo fijo y el reto a plazo variable), mientras que las de plazo variable parecen más interesantes cuando el Euribor está bajo. Por tanto, analiza el momento y haz cálculos para determinar qué tipo de préstamo te conviene más a largo plazo.
Productos asociados a la hipoteca
Cuando se solicita una hipoteca, lo habitual es que el banco ofrezca unas mejores condiciones a medida que se contratan productos adicionales como seguros, planes de pensiones, fondos de inversión, etc. De esta manera, parece que se obtienen mejores condiciones si únicamente se tiene en cuenta el diferencial, pero puede que realmente sea preferible no estar tan «atado» a una entidad financiera, aunque suba un poco el diferencial. Por ejemplo, si un seguro del hogar contratado al banco cuesta 500 euros, puede que acabes incluso pagando menos si contratas uno de 300 euros y sube el diferencial ligeramente.
No se trata de que una modalidad de hipoteca sea mejor o peor, sino de cuál se adapta mejor a las necesidades y perfil del comprador
Entonces, ¿mejor hipoteca fija o variable?
La respuesta es que depende. No se trata de que una modalidad de préstamo hipotecario sea mejor o peor, sino de cuál se adapta mejor a las necesidades y perfil del comprador. Por lo general, las hipotecas fijas son más recomendables para quienes prefieren tener una seguridad en sus pagos y evitan el riesgo de incrementos en las cuotas. Una hipoteca fija ofrece estabilidad y certeza en los pagos mensuales, lo que brinda seguridad y planificación a largo plazo.
Mientras, las hipotecas variables pueden ser adecuadas para personas con mayor tolerancia al riesgo y que cuentan con un margen en su presupuesto para asumir posibles subidas de las cuotas. Es especialmente atractiva cuando los tipos de interés están altos y se prevé que podrían bajar, o cuando el titular planea vender la propiedad o refinanciar antes de un posible aumento de los tipos de interés. En estos casos, la amortización anticipada siempre permitirá ahorrar una buena cantidad de intereses.
En cualquier caso, es recomendable hacer una planificación de ingresos en los siguientes años, imaginar diferentes escenarios en base a los tipos de interés para saber que, aunque el Euribor suba, se podrá continuar pagando la hipoteca de manera solvente. No se trata de ser adivino, pero sí de ser un poco previsor.